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Jorge Echevarría en El Mercurio: “El arriendo de estacionamientos está gravado con IVA”

2011, Alessandri & Hedge Consulting, El Mercurio, impuestos, Jorge Echevarría
24 octubre, 2011

El Mercurio, sábado 22 de octubre de 2011. 

“El arriendo de estacionamientos está gravado con IVA y es un ingreso renta gravado con Impuesto de Primera Categoría. Si el arrendador es una persona natural, el arriendo estaría gravado con Impuesto Global Complementario”, dice Jorge Echevarría, socio de Alessandri & Hedge Consulting.

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Antes de comprar conviene conocer los reglamentos de los edificios:

Comprar estacionamientos para arriendo es buen negocio

Expertos coinciden en que la inversión se recupera en menos de una década y que la rentabilidad ronda el 10% real anual. El problema es que son muy escasos.

Carolina Ubilla Bornand

Hace cuatro años, Magdalena García compró tres estacionamientos en un edificio ubicado en pleno “Sanhattan”. Mensualmente recibe $50 mil por el arriendo de cada uno de ellos. Le pareció que la zona tenía buenas proyecciones, principalmente por la construcción de edificios como Titanium y Costanera Center, y está muy conforme con su inversión. “Es ideal, porque no hay gastos de mantención, como lo que ocurre con un departamento. Además, están en una zona con mucha demanda, no han estado más de 15 días sin arrendatario”, cuenta.

Quienes conocen el negocio, aseguran que es una alternativa atractiva: es bastante segura, la inversión se recupera en menos de 10 años y, dado el aumento del parque automotor, la demanda es constante y creciente.

Para Pablo Silva, presidente de Corredores Integrados, un punto en contra es que la oferta es cada vez más escasa. “Es una excelente alternativa, no tiene costos de mantención y tiene excelente rentabilidad, pero hay muy poca oferta disponible”, dice.

El gerente general de la consultora Colliers, Jaime Araya, también cree que estos bienes serán cada vez más escasos, pero destaca que son un buen refugio para inversionistas que buscan renta fija. Agrega que la rentabilidad de estos activos inmobiliarios se ubica en torno a UF + 10% anual.

Sin embargo, en términos de rentabilidad, hay quienes opinan que existen mejores alternativas. “Es posible encontrar departamentos de un ambiente (30 m {+2} ) en Providencia, que pueden rentar hasta un 1,5% mensual (18% anual), lo que ciertamente no se obtiene con ningún estacionamiento”, explica Víctor Fuenzalida, director ejecutivo de Fuenzalida Propiedades.

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ES DIFÍCIL ENCONTRARLOS. BASTAN UN PAR DE CLICKS EN INTERNET PARA NOTAR QUE LA VENTA DE ESTACIONAMIENTOS ES BASTANTE REDUCIDA.

Para tener en cuenta

  • Es fundamental revisar el Reglamento de Copropiedad. Ver las prohibiciones, en especial las referidas sobre si se permite o no el alquiler a personas que no pertenecen al edificio.
  • Conviene analizar la rentabilidad futura, teniendo en cuenta variables como ubicación, precio de arriendo o accesos.
  • Debe chequear que el estacionamiento sea una unidad con rol tributario, inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
  • Los estacionamientos pagan contribuciones. Según el SII, un estacionamiento tipo tiene un avalúo de $2,1 millones aproximadamente y paga un impuesto anual de unos $21 mil.
  • Hay más impuestos. “El arriendo de estacionamientos está gravado con IVA y es un ingreso renta gravado con Impuesto de Primera Categoría. Si el arrendador es una persona natural, el arriendo estaría gravado con Impuesto Global Complementario”, dice Jorge Echevarría, socio de Alessandri & Hedge Consulting.

¿Cuánto cuestan?

El valor de un aparcadero varía según su ubicación. El director ejecutivo de Fuenzalida Propiedades, Víctor Fuenzalida, señala que en el centro de Santiago el valor puede fluctuar entre las UF 200 (unos $4,4 millones) y las UF 300 (unos $6,6 millones). En el caso de las comunas de Providencia y Las Condes, éstos se ubican en torno a las UF 300 , pero excluyendo la zona del barrio El Golf, donde el valor puede incrementarse hasta las UF 400 ($8,8 millones) por una unidad.

Zonas estratégicas: Santiago Centro y El Golf

A la hora de invertir, existen lugares que pueden ser más atractivos que otros. Jaime Araya, de Colliers, indica que idealmente deben seleccionarse lugares cercanos a estaciones terminales del metro y a polos que concentren oficinas.

En la misma consultora midieron los valores de renta de los estacionamientos. Según los datos del estudio, que considera los valores de estacionamientos asociados a edificios de oficinas de alto estándar, el arriendo de un aparcadero, en un edificio de Santiago Centro -sector donde se registran los precios más altos de la ciudad- puede costar hasta UF 3,79 mensual (unos $83.500 aproximadamente).

Le sigue de cerca el barrio El Golf, con valores de hasta UF 3,76 mensuales.

A la hora de invertir, existen lugares que pueden ser más atractivos que otros. Jaime Araya, de Colliers, indica que idealmente deben seleccionarse lugares cercanos a estaciones terminales del metro y a polos que concentren oficinas.

En la misma consultora midieron los valores de renta de los estacionamientos. Según los datos del estudio, que considera los valores de estacionamientos asociados a edificios de oficinas de alto estándar, el arriendo de un aparcadero, en un edificio de Santiago Centro -sector donde se registran los precios más altos de la ciudad- puede costar hasta UF 3,79 mensual (unos $83.500 aproximadamente).

Le sigue de cerca el barrio El Golf, con valores de hasta UF 3,76 mensuales.

Restricciones apuntan sólo para residentes

Hay muchos edificios donde los Reglamentos de Copropiedad tienen estrictamente prohibida la venta y el arriendo de los estacionamientos a personas ajenas a la comunidad.

Sin embargo, Renato Deformes, presidente del Registro Nacional de Administradores, explica que también existen casos en que los residentes arriendan sus estacionamientos a personas de afuera. “Incluso, a veces ocurre que la propia inmobiliaria ha vendido estacionamientos a externos, lo cual tiene complicaciones. Se genera una inseguridad enorme porque uno no sabe quién está detrás de esos estacionamientos y no debemos olvidar que la gran mayoría de los robos en edificios son vía estacionamiento”, dice.

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